Santa Fe actualiza las normas de construcción con foco en la sustentabilidad y la preservación patrimonial

El proyecto había sido enviado por el Ejecutivo local a través del Mensaje N° 24 y, tras el debate en el recinto, fue sancionado con el argumento de que constituye un impulso para dinamizar la inversión privada y mejorar la infraestructura urbana. “Estamos brindando más herramientas a quienes desean desarrollar proyectos constructivos en la ciudad. La idea es reducir burocracia y al mismo tiempo fomentar edificaciones que respeten el ambiente y el patrimonio”, expresó el concejal Lucas Simoniello (Interbloque Unidos).

Cambios en el Factor de Ocupación Total

Uno de los puntos centrales de la reforma está vinculado al Factor de Ocupación Total (FOT), que define la superficie máxima que puede edificarse en un terreno. Hasta ahora, el reglamento calculaba el volumen edificable tomando como base una altura genérica de tres metros, con diferencias según el distrito.

Con la nueva normativa, el cálculo del FOT se hará bajo criterios más específicos. Por ejemplo, no se computará en la superficie total edificable el espacio cubierto o semicubierto destinado a cocheras —incluidos accesos y maniobras— hasta un 20%. Tampoco se contabilizarán superficies destinadas a instalaciones de servicios básicos (gas, electricidad, agua, cloacas, pluviales), ni a salas de máquinas de ascensores, montacargas o espacios vinculados al tratamiento de residuos.

Además, los inmuebles catalogados por la Ordenanza N° 12.784 (Código de Patrimonio Urbano Arquitectónico) quedarán exceptuados de ese cómputo, en línea con el objetivo de proteger y conservar construcciones históricas.

Terrazas verdes obligatorias

Otro de los cambios destacados es la incorporación de terrazas verdes en zonas de alto potencial constructivo. La obligación regirá en diez Distritos de Zonificación (DZ): sectores de alta y media densidad, áreas con altura mínima exigida, micro y macrocentro, principales corredores viales y la Avenida Gobernador Freyre.

En estos casos, cuando se utilice la Superficie de Interés Urbano para cocheras en planta baja, subsuelo, semi subsuelo o terrazas accesibles, será obligatorio cubrirlas con terrazas verdes, algo que antes no estaba previsto en el reglamento.

La norma también establece que, cuando la terraza verde sea accesible, deberá resguardarse la privacidad de los linderos mediante un paramento de al menos 1,80 metros de altura, cuyo borde superior no podrá superar los siete metros desde el nivel del suelo libre.

Incentivos para construcciones sustentables

Las modificaciones habilitan además incrementos en los valores del FOT bajo determinadas condiciones. En los distritos de alta, media y baja densidad, así como en el micro y macrocentro y la Av. Gob. Freyre, los desarrolladores podrán aumentar la superficie total edificable hasta un 50% si incorporan tipologías o tecnologías que mejoren el desempeño ambiental de los edificios.

Por otro lado, si se firma un Convenio de Plusvalía Urbana entre el propietario y el Ejecutivo municipal, el FOT podrá incrementarse hasta un 30%. Estos beneficios buscan favorecer tanto a pequeños como a grandes inversores, estimulando edificaciones más modernas, sustentables y con mayor aprovechamiento del suelo urbano.

Un marco más claro para la inversión

En el recinto, el edil Simoniello sostuvo que la reforma establece “criterios más claros para acordar aportes en infraestructura cuando se habiliten mayores superficies edificables, lo que permitirá también fortalecer la conservación del patrimonio con una mirada de futuro e identidad”.

Asimismo, destacó la necesidad de que el Estado genere sinergias con el sector privado para ordenar el crecimiento urbano y evitar trabas burocráticas. “Es un paso importante para que Santa Fe pueda desarrollarse con reglas claras, garantizando que las inversiones se traduzcan en una construcción sustentable y respetuosa del patrimonio”, concluyó.